【街頭產業觀察】還在期待東區商圈復甦的房東們，恐怕沒剩 ... | 台中市公立國小學區網

2021年2月20日—不同背景、不同類型的房東，都有他們不想降租的理由；而這些理由不外乎就是想持續維持物件的市場價值，以及身為東區商圈房東的面子。

你還記得最近一次出沒在台北東區商圈，是什麼時候嗎？有沒有感覺沿著忠孝東路四段、捷運忠孝復興站至忠孝敦化站之間，少了些什麼？

過去兩三年間，在俗稱「東區商圈」的這個路段上，尚不計許多位在巷弄間的小型零售店面，便已有超過10隻手指頭能算出來的品牌名店停業，包括服飾品牌Superdry、Forever21、H:Connect、SPAO，日藥本舖、SASA等藥妝美妝店，鐘錶品牌SWATCH、FOSSIL、OMEGA；以及餐飲名店糖朝、葡吉小廚、永福樓等等。

每當這個商圈中又有名店決定撤出的消息傳出，所有的停業理由皆會指向「消費行為轉向電商」、「商圈人潮退卻」，以及「租金」等三大理由。我們用數據來一一檢視這些理由，進一步理解市場環境轉變的衝擊效應有多強，為何租金很死硬，以及東區商圈的房東們還有多少時間可以任性。

根據經濟部統計處的數據，台灣整體零售業營業額從2011年的3.45兆元，成長至2020年的3.86兆元，10年間成長12％；非店面零售（包含電商及郵購等虛擬通路）則在同期間由1803億元，成長為3293億元，10年間成長83％。

乍看之下，非店面零售業的營業額有著飛也似的巨幅成長，但非店面零售消費行為（也就是非店面零售業營業額，占整體零售業營業額之占比）仍屬於非常小的比例。就算是新冠肺炎疫情在2020年重擊了實體零售業，但以整體零售業版圖和長期趨勢來看，也只是輕微推了一把。

我們可以由此得到零售消費行為移轉至電商，為「長期」趨勢的結論，但以現階段來看，消費行為的移轉，並非是衝擊「東區商圈」實體零售業的最主要因素。只是對於實體零售業者、甚至是房東而言，還是得將「溫水煮青蛙」的俗諺謹記在心。

東區人潮的衰退，不僅是「感受上」的事實，在數據上也能得到驗證。根據台北市政府統計資料庫「台北捷運各站出站人次」，在2011年至2019年間，位在東區商圈主要的捷運站：「忠孝復興站」（藍線BL15及棕線BR10）、和忠孝敦化站（藍線），出站人次呈現衰退的現象。

若進一步觀察各年度的數據，則會發現「棕線BR10」的出站人次高峰...